买房就是买一个城市的股票
李俊
房子是用来住的，不是用来炒的，很多人都同意这个观点。房子确实是用来居住的，然而这只是用途之一，而不是全部用途。说到学区房，大家应该都不会陌生的。因此，居住只是房子一项功能而已。
商品房和小产权房，本质上都是房子，甚至有一些小产权房居住环境还是相当不错的，但是在价格方面却是远远低于同地段的商品房。我们都知道，小产权房是无法具备商品房的某些功能，比如学区房、金融抵押等。
现在义务教育阶段都是免费的，也就是说享受优质学位是不用钱的，可是你再仔细想一下，真的是零付费吗？表面看起来是不需要交学费，就可以享受到如此优质的教育，但是这个代价却是隐藏在房价上了。小产权房的房价不包含学费，商品房的房价是包含学费的，所以商品房的房价超过预期房租的折现。
商品房除了居住和学区房的功能，同时还具备金融属性等。商品房和小产权房有很多方面的区别，这就决定了前者的价格要高出后者很多。小产权房有比较高的风险，这也和很大程度影响到房子的价格。
有一些人说房子无非就是几个块砖头，傻子才会花这么多钱去买。如果单纯看建筑成本，北上广深的房子和西部县城的房子，两者差别不大。我们买房子，并不是买几块砖头，而是周围的环境。如果在青藏高原那里盖了一栋漂亮的别墅，周围都是荒山野岭，估计低于建筑成本的价格销售，未必能够卖出去。
我们购买房子，买的并不仅仅是物理意义上的房子，也包括周围的环境。这个小区邻居整体素质是如何的、这个学区的教学质量如何、周围的治安环境等，这些都会反映在房价上。因此，北上广深等一线城市的高房价，这是很正常的。
北京未来房价将会达到香港、纽约等城市的水平，这是大概率事件。中国人口数量是美国四倍以上，如果资产超过一百万美元的人群概率是美国四分之一，那么总数也会超过美国。不仅是全国各地的人都在购买北京房子，同时还有来自全世界各地。现在，中国治安环境也明显好于发达国家，这也会吸引很多外国人到中国居住。
其实，中国多数房子都是不贵的，特别是西部地区的小县城，上涨空间是非常有限的。中国农村的房子，一样都是不值钱的，并且有大量房子没有人居住。北京中心城区，也就是几百平方公里范围，房子才可以卖10万元一平方米，这个面积还不到中国面积的万分之一。
虽然中国房价仍然不断上涨，但是不同地区上涨速度不同的，甚至有一些地区房价，扣掉通胀因素，实质上是下降。北上广深和一些核心二线城市，未来上涨空间还是很大。海南省三亚、陵水县等海景房，具备位置上的稀缺性，房价可能也会保持上涨趋势。东北和西北地区，有一些城市房价已经没有什么上涨空间，甚至处于下跌趋势。黑龙江省鹤岗市就属于收缩型城市，人们都往外面跑，房价也就失去上涨动力。未来收缩型城市也会越来越多，这些城市可能有共同点，也就是房价跑不赢通胀。
东北衰落的原因，可能有很多，但是气候因素是不能忽略。虽然北欧国家纬度很高，在北极圈附近，但是冬天寒冷程度，相当中国北纬40度左右地区。1月的平均温度，辽宁和吉林在零下10摄氏度以下，黑龙江在零下20摄氏度以下。
年，医学杂志《柳叶刀》发表了一篇文章，统计了13个国家的各种致死因素，覆盖了个案例，发现“偏离最适宜的温度”的因素导致死亡，这个比例是所有死亡因素的8%。同时还发现，寒冷比热浪更有杀伤力。东北地区的冬天太冷了，所以才有很多东北人到海南岛买房过冬。
冬天温暖也是湛江房价上涨因素，这点在未来会越来越明显。技术进步，带来交通成本下降，一是相对收入因素，这个比重不断下降；二是时间成本下降。湛江交通方面越来越方便，北方人到湛江过冬就变得更容易。湛江城区房价上涨，也会周围的遂溪、雷州等地方产生外溢效应。
人的脑子是财富积累的仓库，但是土地和收藏品同样是财富积累的仓库。农业单位面积产值提高，土地租金也会上涨，从而带动土地价格上涨。其实，不管是农业、工业、商业，单位面积产值提高，主要是知识带来的。土地单位面积产值提高，地租和地价都会上涨，这就是说明知识回报有一部分跑到地价那里。
知识流向的地方，那么房价也就有上涨的动力。没有知识的地方，土地仓库就无法累积到财富，地价就不可能上涨。雷州是湛江的一个县级市，那么雷州房价走势是如何呢？湛江城区房价上涨，多少都会对雷州产生外溢效应。
东雷高速开通之后，雷州和东海岛合作方面会变得紧密起来。现在，雷州也在规划各种工业园，承接东海岛外溢的产业。这个高速公路开通之后，极大程度上促进雷州工业发展。雷州户籍人口超过万，常住人口超过万，这个人口规模也支持雷州产业方面的分工细化。
人的脑子是财富累积的仓库，但是和土地也有区别的。人的生命是短暂的，个人的知识增长某个时间点，就会面临终结。这个意义上，土地能够避免这个生命周期，能够把财富不断累积下去。
购买房子，本质上投资这个城市的股票。房价上涨，这是城市发展中产生的溢价。投资房子，就是投资这个城市的未来。
年9月18日
作者简介：
李俊，广东湛江人，剥虾工人，个人事迹被多家报刊报道过。
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